Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
ПО МОСКВЕ 8 (495) 131-95-79

8 (800) 550-74-53

Бесплатная горячая линия
8 (495) 131-95-79 Консультация юриста в Москве

Что нужно знать заемщику: как происходит рефинансирование ипотеки?

Процентную ставку по кредиту, полученного на жилье, в течение некоторого времени можно уменьшить и облегчить финансовое бремя для семьи. Чтобы это сделать, нужно добиться согласия банка, который предоставляет рефинансирование таких займов. Но финансовые организации нередко отказывают, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы в сети. Чтобы этого не произошло, следует учитывать некоторые нюансы, влияющие на одобрение или отказ кредитора в перекредитовании.

Информация по закону: что это такое?

Тот факт, что банк начал предоставлять ипотеку под более низкий процент, не означает, что его клиентам в обязательном порядке, по их требованию изменят условия кредитного договора. Банк имеет право согласиться удовлетворить просьбу заемщика, но закон не обязывает его это делать. Поэтому отказ будет правомерен. Более того, кредитор может не сообщать причину отказа, и это не будет расцениваться, как нарушение.

Процедура рефинансирования ипотеки похожа на реструктуризацию, но имеет несколько отличий:

  • Обязательно заключается новый договор, а не дополнение к действующему соглашению;
  • Проводится не только финансовой организацией, в которой оформлена ипотека, но и другими банками.

При реструктуризации могут ограничиться только изменением некоторым условий, сделать их в виде дополнений и нового графика платежей. В случае рефинансирования ипотеки заключается новое полноценное соглашение. Если банк, который оформил кредит, отказывает в подписании нового договора, можно обратиться в другой. Реструктуризация проводится исключительно действующим кредитором.

С января 2018 года семьям с двумя детьми и более доступна ипотека в 6%. Основание Постановление правительства РФ №1711 от 30.12.17. Обязательное условие – второй, третий и последующий ребенок родились в период с 2018 по 2022 годы.

Действующие на ипотеку процентные ставки, которые предлагают кредиторы в 2018 году, от 8 до 11%. Разницу между коммерческими условиями и предложением от государства в 6% покрывается за счет бюджета. Для тех семей, которые оформили ипотеку до этого Постановления, но попадают под указанные условия, могут рефинансировать этот кредит.

Особенности при ипотечном кредите

Итак, как происходит рефинансирование ипотеки? Обращаясь к кредитору за рефинансированием займа, необходимо учесть, что банк может:

  • Намеренно затягивать с ответом;
  • Препятствовать получению разрешения от другого финансового учреждения.

Такие банки, как Сбер и ВТБ24, откажут в перекредитовании клиенту другой финансовой организации, если им не предоставить от нее разрешения на рефинансирование у других займодателей. Кроме того, кредитор может намеренно вносить данные в бюро кредитных историй, выставляя заемщика, как недобросовестного, даже если это не так. Информация передается по линии службы безопасности или менеджеров.

Узнаем о том, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, прочитав данную статью.

Дополнительно нужно учитывать, что заемщик сможет перекредитоваться, если он отвечает следующим условиям:

  • Заявитель не признан нетрудоспособным;
  • Его регулярные доходы позволяют выплачивать ипотеку;
  • Хорошая кредитная история, нет просроченной задолженности;
  • Возраст – не старше 70 лет.

Последний критерий входит в противоречие с требованием работоспособности. Даже после повышения пенсионного возраста к 2028 году, 70 лет относится к нетрудоспособному возрасту. Но это ограничение учитывается с другими факторами – ликвидное залоговое имущество, уровень дохода. Если у 68-летнего кредитополучателя ипотеки есть крупный счет в банке, дорогое движимое и недвижимое имущество, его возраст не помеха для рефинансирования.

Плюсы и минусы рассматриваемого механизма

К положительной стороне рефинансирования относится то, что этот механизм позволяет:

  1. Снизить финансовую нагрузку на бюджет плательщика – сокращается размер ежемесячного платежа, уменьшается стоимость кредита.
  2. Избежать просрочки платежа, штрафа, пени, плохой кредитной истории.

Как только возникает трудность с выплатой ипотеки, проблемы нарастают, как снежный ком. Просрочка приводит к дополнительным платежам, задолженность возрастает, погашать кредит становится сложнее, из-за чего долг увеличивается. Итог – арест залогового имущества, его распродаже с торгов по заниженной стоимости. Денежные потери заемщика в такой ситуации огромны, а получит заем в дальнейшем сложнее из-за плохой кредитной истории. Рассматриваемый механизм позволяет этого избежать, и в этом его плюс.

К минусам относятся риски и обязательные финансовые издержки. Рассмотрение заявки на перекредитование – не бесплатная услуга. Проведение экспертизы, сбор документов, их нотариальное заверение, государственная пошлина и оплата рассмотрения обращения в совокупности потребуют от 15-17 до 20-30 т.р. При этом банк не обязан ее удовлетворять, вполне способен отказать.

Порядок перекредитования в другом банке

Процедура рефинансирования ипотеки допускает, что можно сразу пойти к другому кредитору, уточнить действующие программы, собрать документы, которые выпишет менеджер, составить заявку и подать ее. Результат – потраченные 15-20 т.р. и большой риск отказа. Другой вариант более надежный. Начинается он с консультации у кредитного юриста, который:

  1. Рассмотрит действующие условия ипотеки и существующие программы, проведет расчет.
  2. Оценит условия рефинансирования и его выгоду для обратившегося лица.
  3. Соберет необходимый пакет документов, заполнит и подаст заявку, проведет переговоры с менеджерами банка.

Такой подход снижает риски отказа к минимуму, а если он изначально велик, то рекомендации юриста не проводить рефинансирование сэкономит время и деньги. Даже если заемщик решил действовать самостоятельно, экономя деньги на юридических услугах, первый предложенный пункт нужно выполнить. После консультации предстоит:

  1. Собрать необходимые документы.
  2. Заказать оценку ипотечной квартиры или другой недвижимости, имеющегося ликвидного имущества.
  3. После экспертизы оплатить госпошлину.
  4. Заполнить заявку в банке.
  5. Получить одобрение и оформить новый договор.

Действующие программы

Ведущие банки, которые предлагают ипотеку, как правило, занимаются и перекредитованием. Действующие программы рефинансирования есть у следующих банков и под такие проценты:

  1. ВТБ 24 – 8,8%.
  2. Газпромбанк – 9,2%.
  3. Банк Открытие – 9,35%.
  4. Сбербанк и Райффайзенбанк – 9,5%.
  5. Росевробанк – 9,75%.
  6. Дельтакредит – 10%.
  7. Абсолютбанк – 10,25%.
  8. Уралсиб – 10,4%.
  9. Альфа банк – 11,54%.

Поскольку процентная ставка постоянно меняется, на ее величину влияют экономические условия, позиции и политика Центробанка, действующие условия следует уточнять на момент обращения.

Какие документы необходимы?

Заключение нового договора ипотеки, а именно этим сопровождается рефинансирование, обязывает заемщика представить в банк полный пакет документов. К ним относятся:

  1. Паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
  2. Договор ипотеки, действующий на момент обращения, и график платежей.
  3. Справка об остатке задолженности перед кредитором.
  4. Вывод эксперта о стоимости залогового имущества, справки из БТИ и госреестра.
Вопрос составления заявления на рефинансирование ипотечного кредита детально рассмотрен в отдельном материале.

Кредитор может запросить и другие документы, которые характеризуют сделки по отчуждению этого имущества: договоры купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом или другую недвижимость, кадастровый паспорт. Это не исчерпывающий список справок, соглашений, свидетельств, которые могут подаваться вместе с заявкой.

Банк нужно убедить, что необходимость рефинансирования связана с какими-то жизненными трудностями.

Улучшение экономики и снижение процентной ставки – это не те причины, которые нужно указывать в заявке не рефинансирование. Появление ребенка или детей, иждивенцев, необходимость содержать престарелых родителей или тяжелое заболевание, потеря прежней работы – вот те аргументы, на которые кредитор реагирует с пониманием. Соответственно, они требуют документального подтверждения.

Практика проведения рефинанса и возможные риски

Как происходит рефинансирование ипотеки на практике? Улучшение экономического климата в России обеспечили рекордный рост выдачи ипотечных кредитов во второй половине 2017 года. Только за июль-сентябрь было выдано свыше 230 тысяч таких займов на общую сумму более 430 млрд р. Это подстегнуло рефинансирование ипотеки, доля которого составляет 15%. У некоторых банков этот показатель выше.

Например, в дальневосточном Примсоцбанке договора перекредитования составляют почти половину от всех ипотек (48,7%).

Но кроме минусов, которые указаны выше, нужно учитывать, что руководствуясь п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку. Ограничения прописываются в договоре, они являются реальным препятствием для рефинансирования в других финансовых учреждениях, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя. Выход из ситуации – предоставить другое ликвидное обеспечение новому кредитору.

Дополнительный риск связан с налоговыми вычетами. Они предусмотрены налоговым кодексом в размере сумм расходов, которые идут на погашение процентов по ипотеке (п.1 ст.220). Если заем предоставлен в качестве рефинансирования, такой вычет не предоставляется. Вопрос спорный, практикующие юристы указывают на то, что это незаконно, поскольку характер кредита, его рефинансирования позволяет претендовать на компенсацию расходов.

На тему налогового вычета при рефинансировании ипотеки подготовлен специальный материал — рекомендуем к прочтению.

Полезное видео

Заключение

В целом перекредитование проходит так же, как и оформление ипотеки – банк согласен пойти на это, если есть ликвидное обеспечение обязательств. Сопутствует этому благоприятная экономическая ситуация в стране. И, наоборот, в кризис рефинансировать заем на жилье сложно, тем более что в этот период процентные ставки растут.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Проголосуй первым!)
Загрузка...
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы!
Консультации по России: 8 (800) 550-74-53.
Горячая линия в Москве: 8 (495) 131-95-79.
Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Рейтинг автора:
Комментарии Нет комментария (-ев)
Консультанты

Галина Андреева

Стаж 15 лет

Консультации: 355

Юрий Любимов

Стаж 10 лет

Консультации: 890

Алина Загорская

Стаж 7 лет

Консультации: 201

Дмитрий Осипов

Стаж 8 лет

Консультации: 1021

ПРАВОВОЙ ЦЕНТР
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Задать вопрос
8 (800) 550-74-53 Консультация по России 8 (495) 131-95-79 горячая линия в Москве