Полезная инструкция, как сделать рефинансирование ипотеки
Содержание:
Перекредитоваться в другом банке – один и возможных способов, чтобы снизить размер платежей по ипотеке или срок ее действия. Воспользоваться этим могут не все. Финансовые организации неохотно отказываются от прибыли, умышленно прибегают к разным условным запретам, которые мешают рефинансированию. Но даже в этих случаях можно добиться других, более выгодных условий, если отвечать необходимым условиям.
Ипотечное кредитование и его особенности
Ипотека – это один из видов кредитования. Применяется по отношению к недвижимости, которая выступает в качестве залога, является гарантией возврата полученных денег и процентов по ним. Оформляется на длительный срок – от 5 до 25 лет и более. Механизм получения ипотеки подразумевает использование не только услуг банка, но и страховых, а также оценочный коммерческих организаций, что в совокупности делает стоимость кредита дороже.
Но в целом ипотечное кредитование, несмотря на дополнительные издержки и особенности, облегчает россиянам проблему приобретения собственного жилья. Его основные преимущества:
- Деньги выдаются немедленно после того, как оформлен договор ипотеки;
- Лицам со стабильным доходом достаточного размера выдача кредита гарантирована;
- Невысокие процентные ставки, разнообразные условия кредитования.
Кроме того, действуют государственные льготные программы получения ипотеки для молодых семей, врачей, учителей, пенсионеров, военных и т.д. С 2018 года гражданам с двумя и более детьми, рожденными в период 2018-2022 годов кредит на жилье доступен под 6% (Постановление правительства РФ от 30.12.17№1711).
Подводные камни и причины
Несмотря на положительные стороны ипотечного кредитования, которое однозначно можно рассматривать, как благо, есть у него и минусы. К таким подводным камням относятся:
- Необходимость готовить большой пакет документов;
- Значительная стоимость кредита;
- Требование внести первоначальный взнос;
- Дополнительные затраты на комиссионные.
Небольшие проценты, как указано выше, перекрывает длительность кредита. Даже если он выдается под 10% годовых, за 20 лет заемщик обязан выплатить, кроме полученных денег, в два раза большую сумму, что заставляет размышлять о том, как сделать рефинансирование ипотеки. И это не считая других платежей в виде страховки, комиссионных и т.п.
Причина в том, что банк не благотворительная организация. Он зарабатывает на заемщике. В западных странах ипотека выдается под 2-3%, но там высокий уровень платежеспособности и экономическая стабильность. В России эти показатели хуже, поэтому и риски кредиторов выше. Это и приводит к высоким процентам по ипотеке, а также дополнительным платежам.
Случаи, когда необходимо проведение процедуры
Перед тем как сделать рефинансирование ипотеки, нужно учесть следующее. Уменьшение процентной ставки, как у банка-кредитора, так и у его конкурентов еще не повод требовать или просить рефинансировать текущий заем. Нередко можно прочитать гневные отзывы, что финансовая организация отказала в перекредитовании на полпроцента. Нередко такое изменение бессмысленно.
И наоборот, проведение процедуры необходимо, если:
- Процентная ставка ниже на 4-5% и более;
- Оставшийся срок действия договора ипотеки 5-10 и более лет;
- Есть реальные, объективные проблемы с платежеспособностью.
Существенное понижение ставки наблюдается в период 2017-2018 годов. Ипотека выдавалась в 2015 году под 15% и более. Уже через два-три года она стала доступна по 8-11%, а для некоторых категорий заемщиков, как указано выше, – под 6%.
Дошло до того, что у некоторых банков около половины оформленных займов на жилье образовались в результате перекредитования (дальневосточный Примсоцбанк). А это сигнал для всех остальных должников – экономическая ситуация в стране положительная, располагает как к получению новых, так и для рефинансирования текущих займов.
Пошаговый алгоритм для того, чтобы перекредитоваться в другом банке
Начать решение вопроса о том, как сделать рефинансирование ипотеки, нужно с внимательного изучения условий текущего договора. На основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку, прописывая в соглашении ограничения на использование предмета залога при рефинансировании. Отсутствие ликвидного имущества для обеспечения кредита – весомый аргумент для отказа в перекредитовании.
Общий пошаговый алгоритм выглядит так:
- Рассмотреть предлагаемые программы в разных банках, начиная с ведущих (Сбер, ВТБ, Тикькофф, Райффайзен и т.п.).
- Узнать у них, какие документы нужно подать вместе с заявкой.
- Собрать указанные документы по списку, в зависимости от того, куда приходится обращаться за перекредитованием.
- Заполнить заявку и передать вместе с пакетом менеджеру банка.
- Если запрос удовлетворен, заключить новый договор.
Изучаем программы и требования
Рассматривая программы, необходимо учитывать не только процентную ставку, но и график платежей – аннуитетный или дифференцированный. Кроме того, обращать внимание следует на страховку и другие комиссии, после чего приступить к вычислениям. Нередко после проделанной работы рефинансирование может оказаться математически невыгодным.
Как правило, это касается смены графика платежей с дифференцированного на аннуитетный. Если в 2015 году ипотека оформлялась под 15%, а уже через 1,5-2 года появилась возможность рефинансировать под 13%, при указанной смене платежей это невыгодно.
Пример
Первоначальный кредит оформлен на 4 млн р. со сроком в 15 лет, процентная ставка, как указано выше – 15%;
- Дифференциальный платеж – 73 181…22 496 р., переплата 4 525 059 р.
- Аннуитетный платеж — 55 983 р., переплата 6 077 599 р.
В случае перекредитования под 13% заемщик получает следующие условия:
- Дифференциальный платеж – 66 387… 22 460 р., переплата 3 921 718 р.
- Аннуитетный платеж – 50 610 р., переплата 5 110 106 р.
Если графики выплат меняются с дифференциального на аннуитетный, даже при снижении процентной ставки на 2%, стоимость кредита увеличивается на 585 т.р. Это только один показатель, а кроме этого нужно обращать внимание на остальные условия договорных отношений. Рекомендуется этот анализ проводить с финансовым юристом.
Что нужно из документов?
Чтобы банк одобрил заявку на рефинансирование, к ней необходимо приложить целый пакет документов. Условно их можно распределить на группы, которые характеризуют или подтверждают:
- Личность заявителя: удостоверение личности (паспорт), СНИЛС, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
- Существующие договорные отношения с банком: действующее кредитное соглашение, график погашения, справка об остатке задолженности займа.
- Залоговое имущество: договор по отчуждению недвижимости, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, другую недвижимость, кадастровый паспорт, справки про отсутствие коммунальных долгов, а также форму Ф40 из ФМС.
Кроме того, в заявке следует указать вескую причину рефинансирования. Экономический рост в стране, снижение процентной ставки к таковым не относятся, в просьбе откажут. Вместо этого нужно сослаться на прибавление в семействе, лишение прежнего места работы, появление дополнительных трат в связи с алиментами на детей и родителей, тяжелое заболевание и дорогостоящее лечение. Эти обстоятельства нужно подтвердить документально: свидетельством о рождении, решение суда о назначении алиментов, медицинским заключением.
Нюансы из личного опыта
Ипотека была оформлена в 2015 году под 15% на однокомнатную квартиру в 25 м2, которая использовалась, как студия. В 2018 году процентная ставка снизилась до 7,5%, но Сбербанк, который являлся кредитором, по условиям рефинансирования предлагал 9,5%. Получилось сэкономить на выписке из ЕГРП около 2 т.р. Причина – квартира покупалась до середины 2016 года, правоустанавливающего документа (свидетельства) достаточно при обращении в банк с заявкой.
Остальные затраты на перекредитование составили:
- Услуги эксперта по оценке стоимости – 2,5 т.р. из расчета по 100 р. за 1 м2;
- Договор страхования жизни заемщика и его предмета залога – 9,5 т.р.;
- Нотариально заверенное согласие жены, которая является сособственником квартиры (совместно нажитое имущество) – 2,8 т.р.
Итого, расходы составили 14,8 т.р. И это с учетом экономии в т.ч. на юриста, небольшой площади квартиры. Изначально кредитор одобрил заявку, но под ставку в 12%.
Можно ли добиться под меньший процент?
Указанные 9,5% предоставлялись Сбербанком при одном условии. Клиент должен передать закладную на жилье на баланс кредитного учреждения в течение 60 дней. Если в указанный срок уложиться не получается, заемщику по его заявлению может предоставляться дополнительно еще 1 месяц. Невыполнение указанного условия в течение 3 месяцев оставил бы прежнюю ставку в 12%.
Поскольку закладная заемщика изначально находилась в Москву, на ее истребование и пересылку, передачу на баланс в Сбербанк потребовался 1 месяц. Таким образом, был рефинансирован кредит с 15% до 9,5% годовых.
Если поступил отказ
Можно обратиться в другой банк, предварительно проконсультировавшись с кредитным юристом. Но при определенных условиях отказ поступит в любом случае. Некоторые пункты указаны выше – незначительное изменение процентной ставки или оставшийся небольшой срок договора ипотеки.
Поступит отказ и в том случае, если перед обращением за перекредитованием заемщик уже реструктуризировал долг. Например, если в указанном выше примере в 2017 году были бы изменены условия ипотеки, в результате чего ставка снизилась до 13%, Сбербанк отказал бы в рефинансировании.
Полезное видео
Заключение
Изменить условия ипотечного договора можно не только реструктуризацией, но и перекредитованием. Процедура недешевая, стоит денег, только за экспертную оценку квартиры в 80 м2 придется уплатить 8 т.р. и более. Чтобы не поступил отказ, и уплаченные деньги не пропали, рекомендуется предварительно проконсультироваться у кредитного юриста. Этот шаг предупредит ошибки и повысит шансы на успех.
(Проголосуй первым!)
Загрузка...
Волконский Альберт Михайлович
Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.
556
127
1618