8 (495) 131-95-79

Бесплатная горячая линия

Помощь или препятствие — рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

С недавнего времени средства материнского капитала власти разрешили использовать на погашение ипотечного долга, вне зависимости от того, когда он был взят. До этого таким правом могли воспользоваться лишь те, кто оформил ипотеку до появления на свет второго ребенка. Это, бесспорно, отличная подмога для молодых семей.

Однако зачастую денег от мат.капитала не хватает на полное погашение задолженности, а займ был взят под очень большой процент. В таких случаях сразу возникает мысль о рефинансировании кредита под более выгодные условия. Выясним, можно ли рефинансировать ипотеку при использовании материнского капитала? С какими проблемами придется столкнуться? Подберем наиболее выгодное решение оплаты ипотечного долга.

Общая информация по закону

В ФЗ №102 от 16 июля 1998г. разъяснены основные положения, касающиеся ипотечного кредитования, дано понятие термину «ипотека», регламентированы права и обязанности участников ипотечной сделки. Кроме этого закона, при оформлении кредитов на недвижимость, участники попадают под действие следующих законодательных актов:

  • ЖК РФ;
  • ФЗ №218 от 10 декабря 2004г (в нем дается пояснение к термину «кредитная история»);
  • Законы, принятые местными органами самоуправления.

Что касается рефинансирования, это понятие набрало популярность среди граждан лишь в последние пару-тройку лет. На данный момент, государством разработан ряд программ по рефинансированию, которыми могут воспользоваться как отдельные слои населения (бюджетники, многодетные семьи, военные), так и обычные среднестатистические клиенты банков.

Изменения условий ипотечного кредита

Изменить условия по ипотечному кредиту можно 2 способами:

  1. В своем банке-кредиторе.
  2. В другом банке путем заключения нового договора.

Если клиент оказался в трудной жизненной ситуации, он может подать заявку в свой банк на рефинансирование ипотеки. Для этого, помимо заявления, ему необходимо предоставить доказательства тяжелого финансового положения: справку о заработке, медицинское заключение или свидетельство о рождении ребенка. В этом случае заимодатель пересматривает условия договора и дает клиенту время на исправление ситуации (кредитные каникулы), снижает ставки по процентам или увеличивает сроки по кредиту (при этом уменьшаются ежемесячные выплаты).

Изменение условий кредитования в банке, где бралась ипотека, называется реструктуризация. Реструктуризация кредита не является обязанностью заимодателя, банк имеет полное право отказать в проведении данной операции.

В условиях конкуренции на рынке ипотечного кредитования ставки по займам постоянно снижаются, банкам приходится предлагать все более выгодные условия. Многие клиенты используют предложения путем рефинансирования своего ипотечного долга. Процедура выглядит примерно так: новый, выбранный клиентом банк, оплачивает первоначальный займ должника, переводя на себя право требования по кредиту вместе с закладной на имущество. Такая сделка выгодна как для кредитора, так и для заемщика: банк получает нового клиента, а должник – более выгодные условия по ипотеке.

Когда это может быть выгодным?

С конца 2016-начала 2017 гг. ЦБ начал значительное понижение ключевой ставки. В связи с этим все ставки по кредитам, в том числе и ипотеке, снизились сразу на несколько единиц. Так, например, если в 2015 году ипотеку выдавали в среднем под 14-15%, то к 2018 году эти показатели снизились до 8,5-10% годовых. Соответственно, те клиенты, что брали займ до начала понижения ставок, несут значительные убытки: при равных условиях, их ежемесячные платежи и сумма переплаты значительно выше тех, кто оформлял недвижимость по ипотеке с 2017 года.

Возможно, вам покажется интересной следующая информация: плюсы и минусы рефинансирования ипотеки.

Кредитные организации, дабы уравнять положение своих клиентов, пошли навстречу, разработав различные программы по рефинансированию ипотек. Если сумма кредита большая, то снижение процентной ставки даже на несколько пунктов может значительно снизить как переплату, так и размер ежемесячных выплат.

При разработке программ рефинансирования, государство также не осталось в стороне. Отдельные категории граждан могут воспользоваться специальными условиями перекредитования при поддержке таких ведомств, как АИЖК и Росвоенипотека.

Что касается рефинансирования ипотеки с материнским капиталом – здесь нужно смотреть по ситуации, в некоторых случаях тратить капитал на погашение ипотеки может быть невыгодным. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Как рефинансировать при использовании маткапитала?

Правила использования средств со счета материнского капитала прописаны в ПП №862 от 12 декабря 2007 года. По этим правилам (с учетом последних правок) МК можно использовать для погашения ипотеки или оплаты первого взноса за жилье. То есть, при появлении второго ребенка, родители имеют право погасить часть долга (либо процентную часть) этими средствами, при этом снизив ежемесячный платеж и переплату.

По сути, данная процедура даже не будет называться рефинансированием, ведь банк-кредитор остается тот же, договор прежний, к нему составляется лишь доп.соглашение. Это, скорее, досрочное погашение кредита с помощью государственных стимулирующих выплат. Для того чтобы использовать МК на погашение ипотеки, заемщику следует выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в ПФ и оформить сертификат на капитал.
  2. Посетить банк и уведомить о своем намерении досрочно погасить кредит, взять справку об остатке долга.
  3. Оформить у нотариуса обязательство о выделении детям долей в квартире.
  4. С пакетом документов прийти в ПФ, взять расписку о получении бумаг.
Вопрос составления заявления на рефинансирование ипотечного кредита детально рассмотрен в отдельном материале.

Рассмотрение заявления длится около 60 дней. После этого Пенсионный фонд уведомляет клиента о решении. В случае положительного ответа, деньги банку приходят безналичным платежом на ссудный счет заемщика. Если кредит не погашен, а клиент желает уменьшить ежемесячный платеж, ему следует снова посетить банк, написать заявление и составить доп.соглашение с новыми условиями выплат, где будет снижен платеж либо уменьшен срок кредитования.

Подводные камни

Однако рефинансирование ипотеки с материнским капиталом не всегда выгодно, есть ситуации, при которых лучше отказаться от этой идеи, а МК направить на другие цели. Например, если долг слишком большой, а государственные средства способны покрыть лишь его малую часть, заемщику все равно придется продолжить выплаты как основного долга, так и процентов. При высокой ставке по ипотеке, в данном случае, целесообразнее будет подать документы на рефинансирование в другую кредитную организацию и снизить процент по займу.

Рефинансирование в другом банке рекомендуется провести до рождения второго ребенка. Многие банки не хотят браться за операцию, зная, что клиент в любой момент может использовать материнский капитал, вписав в доли на залоговую квартиру несовершеннолетних членов семьи.

Согласно ПП №862, материнский капитал можно потратить и на погашение процентов по займу. Но это будет выгодно только в том случае, если должники не планируют снижать сроки по ипотеке, а хотят уменьшить ежемесячные платежи.

Если говорить об использовании материнского капитала на погашение уже рефинансированной ипотеки, здесь могут возникнуть трудности. Дело в том, что средствами МК можно погасить только первичный кредит. Рефинансирование же представляет собой «займ на погашение долга перед 3 лицом». То есть ПФР может расценить попытку погашения такого кредита, как нецелевое использование государственных выплат (что, кстати, чревато уголовным наказанием).

Некоторые особенности

Использование материнского капитала при приобретении жилья в ипотеку имеет ряд особенностей и ограничений. Это связано с тем, что в любом случае (погашение основного долга или процентов, оплата первоначального взноса) собственниками жилья со внесенным МК станут несовершеннолетние дети.

Возможно ли перекредитоваться после реализации сертификата?

По закону, дети не несут ответственность перед банком за долги родителей. А так как ипотека была оформлена с использованием средств МК несовершеннолетним должны быть выделены в доли квартире. Дети – это особо охраняемая государством и законодательством часть населения, выгнать их из жилья, даже если оно находится в залоге у банка, никто не имеет права.

Рефинансируя ипотеку с уже использованным материнским капиталом, кредитор рискует остаться и без денег (в случае отказа должников оплачивать займ), и без недвижимости. Банки на это не идут, поэтому перекредитование ипотеки после реализации МК в нашей стране не практикуется.

Функции АИЖК в рассматриваемой процедуре

Агентство АИЖК, как основной участник на рынке ипотечного кредитования, разработало свои программы с использованием материнского капитала. Если взять на рассмотрение первичный кредит – условия по нему очень выгодные:

  • Первый взнос меньше 10%;
  • Ставки от 7,5 до 9,5%;
  • Возможность использования средств до того, как ребенку исполнится 3 года;
  • Можно приобрести жилье из резервного фонда корпорации.

Однако если говорить о процедуре рефинансирования, то тут перспективы не такие радужные. Как и любая другая кредитная организация, АИЖК и ее банки-агенты не берут на рефинансирование кредиты, где залоговым имуществом является квартира с несовершеннолетними собственниками.

На тему рефинансирования ипотеки через АИЖК подготовлен специальный материал — рекомендуем к прочтению.

Полезное видео

Заключение

По статистике, материнский капитал используется именно на погашение ипотечных кредитов. При рефинансировании ипотеки должникам придется сделать выбор: либо погасить часть займа МК и отказаться от изменения условий договора, либо написать заявление на рефинансирование, а средства материнского капитала направить на другие нужды.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Проголосуй первым!)
Загрузка...
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-консультанты!
Позвоните на горячую линию: 8 (495) 131-95-79.
Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Рейтинг автора:
Комментарии Нет комментария (-ев)