Содержание:
Ипотека оформляется на длительный срок. За это время процентные ставки могут несколько раз поменяться как в сторону увеличения, так и уменьшения. Последнюю ситуацию заемщик может использовать, чтобы снизить финансовое бремя. Делается это через рефинансирование.
Рефинансирование иногда относят к еще одному способу реструктуризации. Но между ними есть существенная разница. В первом случае можно заключать договор с другим финансовым учреждением, а не только с тем, где уже оформлена ипотека. По-другому этот способ называется перекредитование. Во втором случае происходит изменение условий договора или подписание нового соглашения, но с прежним банком.
Процентные ставки снижаются при улучшении экономического климата в стране. Например, в 2015 году ее средний размер составлял 15%, а уже через 3 года можно оформить ипотеку под 9-10%, а в некоторых случаях – под 6%. На практике это выглядит следующим образом. Первоначальный кредит – 4 млн р. на 15 лет под 15% годовых:
При рефинансировании ипотеки в 2018 году под 10% выходят следующие цифры:
То есть, ежемесячный платеж уменьшается на 13-18 т.р., а сумма переплаты сокращается в 1,5 раза и более.
Ипотека в 6% доступна семьям с двумя детьми и более, при условии, что второй, третий ребенок родились в период с 2018 по 2022 годы. Эту возможность предоставило правительство РФ, выдав Постановление №1711 от 30.12.17.
Банки под такой низкий процент не предоставляют ипотеку, разницу между их условиями и указанными 6% покрывает государство. Кроме того, указанный закон (постановление) позволяет семьям, которые попадают под эти условия, рефинансировать взятые ранее займы на жилье. Возвращаясь к рассмотренному выше примеру про ипотеку в 4 млн на 15 лет, которые оформляются под 6% годовых, выходит:
Экономия семейного бюджета существенная. С учетом материнского капитала, который заемщики могут использовать для покрытия ипотеки, условия для молодой семьи необременительные.
Преимущества перекредитования понятны. Это способ, который позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, уменьшить переплату или стоимость ипотеки. Кроме плюсов, какие-то видимые минусы трудно обнаружить, но они есть и заключаются в самой процедур.
Рефинансирование ипотеки – это тот же кредит, который выдается по всем правилам, требованиям финансового учреждения. То есть, нужно получить на него согласия, а для этого следует подтвердить, что заемщик платежеспособен.
Проверка проходит всю ту процедуру, как и для обычного лица, впервые обратившего за займом. Поэтому к минусам процедуры можно отнести:
Речь идет не о крупных суммах, оценка квартиры обойдется в 4-5 т.р, дома – в 5-8 т.р., комиссия финансового учреждения за рассмотрение заявления о перекредитовании – 1-2,5 т.р. Общая сумма, которой рискует заемщик, 5-10 т.р. Предварительно можно проконсультироваться у кредитного юриста, который оценит перспективы, поможет выбрать банк и составить заявление. Это поможет уменьшить риски того, что обращение будет отклонено.
Кроме того, банк может предусматривать:
Обращение в БТИ за справками, выписка из домовой книги, другие документы, которые понадобятся для оформления нового залога и рефинансирования потребуют времени и денег.
Уменьшение процентной ставки автоматически не означает, что рефинансирование ипотеки выгодно и, безусловно, подходит кому угодно. Это не так. Во-первых, перекридование не имеет смысла, если:
Во-вторых, снижение процентной ставки автоматически не означает лучших условий. В рассмотренном выше примере стоимость займа снизилась в 1,5 раза – с 15% до 10%. При этом переплата за кредит не снизилась на ту же величину, если в первом случае был дифференциированный платеж, а во втором аннуитетный — 4 525 059 р. против 3 737 331 р.
Разница составила около 800 т.р. Но если ставка снизится не на 5%, а на 2%, в таком случае:
То есть, кроме 4,5 млн. р. за кредит придется дополнительно доплатить 610 т.р. Вывод: при снижении ставки на несколько процентов, но с требованием перейти на равномерный фиксированный график выплат, не делают заем, наоборот, он дорожает. И это без учета дополнительных издержек, которые придется нести за перекредитование.
Сделанный выше вывод справедлив для рассмотренного случая. Он не является аксиомой, другие условия могут показывать иные варианты. Поэтому начинать процедуру нужно с тщательных расчетом и анализа полученных данных. Сюда включаются не только проценты и стоимость кредита, но и расчетные издержки, которые необходимы для подачи заявки на рефинансирование ипотеки.
После анализа предстоит:
Несложный алгоритм, но на подготовительных этапах от заемщика потребуется некоторые усилия и правовые знания. Начать нужно с поиска более выгодных условий.
Начать можно с поиска лучших условий у самого кредитора. Тот факт, что другие банки предлагают другие варианты займа и рефинансирования ипотеки, не обязывает финансовое учреждение предлагать заемщикам изменить пункты договор. Более того, они неохотно соглашаются удовлетворить просьбу клиентов, которые направляют заявки на перекредитование.
Но поскольку Законодатель позволяет рефинансировать ипотеку в других банках, заемщик может обратиться к услугам любого кредитора, который предоставляет такие услуги. Обращать внимание необходимо на следующее:
Это не основной фактор, который определяет решение заемщика. Нужно учитывать:
Действующая ставка необязательно хуже той, что предлагает банк по новым условиям. Смена графиков платежей с дифференцированного на аннуитетный, как показано в расчетах выше, нивелирует преимущества от уменьшения процентов на несколько пунктов.
В основной пакет документов включаются:
Кроме того, может потребоваться вывод эксперта о стоимости залогового имущества. Дополнительно нужно представить собрать справки из БТИ, росреестра. Банк, рассматривая заявку, проверяет не только платежеспособность лица, но и чистоту сделок с залоговым имуществом. Поэтому он может потребовать и другие документы, а именно:
В зависимости от кредитора, размера ссуды, залогового имущества список необходимых документов может меняться. Его следует уточнять в банке, куда планируется подавать заявку.
При обращении за рефинансированием в банк, с которым уже действует кредитный договор, следует учитывать, что он намеренно может тянуть с рассмотрением заявки. По закону, они имеют на это право, тщательно проверяя возможные риски. Ускорить процесс не получится.
Кроме того, кредитор может запрещать последующую ипотеку на основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, прописывая соответствующий пункт в соглашении. Последствия – создаются реальные препятствия для рефинансирования не только в этом банке, но и в любом другом, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя.
Обращаться с просьбой изменить условия займа лучше в тот банк, с которым уже действует соглашение. Причина – документы уже оформлены, платежеспособность клиента проверена и подтверждена добросовестными выплатами. По сути, речь идет о реструктуризации. При обращении в другой банк, дополнительные издержки неизбежны.
Банк откажет в заявке, если у заемщика плохая кредитная история. Такой же результат ожидает его если:
Возможные риски отказа при проведении рефинансирования связаны и с другими причинами. Например, если кредитная ставка снизилась меньше, чем на 1% или не оформлен залог на недвижимости. Развод также является причиной отказа, если супруги были созаемщиками, а при расторжении брака раздел кредитных обязательств не проводился.
Кроме оплаты оценки недвижимости и рассмотрения заявки (на все это потребуется 5-10 т.р.), понадобиться рассчитывать на следующие расходы:
С учетом дополнительных трат на транспорт и т.п., минимальная сумма оформления заявки на рефинансирование ипотеки составляет от 20 т.р. Если привлекать юриста, расходы возрастут на 5-10 т.р. и более, но риски отказа снижаются в разы.
Негативные отзывы есть на работу любого банка. Как правило, отказы воспринимаются болезненно, поэтому о них больше всего и пишут. Например, гражданин А.В. обратился в Сбербанк за рефинансированием ипотеки. Аннуитетный платеж составлял 70 т.р. в месяц. Заемщик узнал, что процентная ставка в других банках снижена на 1-2%, обратился к кредитору, с просьбой о перекредитовании.
Ему отказали с формулировкой, что собственные финансовые продукты не рефинансируют. А.В. возумущался, что ему даже не захотели уменьшить ставку на полпроцента. Но как указано выше, финансовые организации отрицательно относятся к таким просьбам, если требуемые изменения в пределах 1%.
Другой случай с тем же банком, который частично согласился на перекредитование, но не собственного клиента, а заемщика Райффайзенбанка. Оставшийся долг по ипотеке – 1,4 млн р., а Сбер согласился рефинансировать только его половину – 700 т.р. При этом у заявителя требовали оформить все документы для получения займа (как это описано выше) со всеми сопутствующими расходами.
Причины недовольств в том, что лица не рассматривают так подробно те риски, которые несет банк. Именно поэтому решения об отказе воспринимаются с недоумений и негативно.
Ведущие банки, которые выдают наибольшее количество кредитов на жилье, имеют и программы рефинансирования. К ним относятся Райффайзенбанк, ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк, Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Кроме того, хорошие программы есть у следующих финансовых организаций:
Обратиться к кредитору с просьбой об изменении условий займа или о рефинансировании – несложная процедура. Но чтобы снизить риски отказа, требуется тщательно подготовиться, изучить условия, последствия, а также текущую практику. Сделать это можно самостоятельно, но есть риск ошибок. Чтобы упростить ситуацию и повысить шансы на успех, рекомендуется обращаться за помощью к кредитным юристам.
Волконский Альберт Михайлович
Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.